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廣告看板、社群推播，甚至捷運站的角落，都充斥著「輕鬆成家」「自備款再降」的標語，讓人不禁懷疑——房價真的變便宜了嗎？當建商紛紛拋出「低首付」策略，一方面讓更多人有機會踏入房市，另一方面，也讓人開始警覺：這是誘因，還是市場警訊？
過去，每當房市不穩、投資買氣降溫，「低首付」就會捲土重來，如今第四波風潮襲來，這究竟是剛需買家的上車良機，還是隱藏更深的風險？ 購屋真的變輕鬆？買家該等還是衝？
本期封面故事，深入拆解這場市場角力戰，看懂背後的遊戲規則，決定你的下一步！
文／李科諺
近期，無論是在捷運月台的電子看板，還是車站外的大型廣告牆，頻頻可見「自備款7％起」「輕鬆入住蛋黃區」等吸睛標語；滑開手機，社群媒體的推播廣告也不時跳出「首付再降！工程期內輕鬆分期」的促銷訊息，令人不禁多看幾眼。
過去，這類宣傳手法主要出現在蛋白區或新興重劃區，如今卻悄然進入台北市核心地段。更值得注意的是，連一向銷售穩定的大型品牌建商，如今也開始在推案資訊中強調「低首付」的優勢。這樣的變化，對於無殼一族而言，無疑是一道曙光，象徵著手頭現金有限的剛需族群，或許能夠趁此機會圓購屋夢。
然而，從不動產市場的整體趨勢來看，建商紛紛端出「降低自備款門檻」的策略，或許不僅是為了吸引買家，更可能透露出房市進入寒冬的跡象。
根據《住展雜誌》調查，台灣過去20年間，已歷經三波「低首付」浪潮，每一次都發生在景氣或政策出現不確定性的時期，並在短期內成功帶動買氣。前兩波甚至引爆投機客炒作，推升房市量價齊揚；第三波則受到稅制變革、經濟疲軟，以及政府有意「救市」的影響。
如今，這股熟悉的推案策略再度席捲市場，第四波「低首付」已悄然來襲。面對這場新一輪的市場變局，購屋族究竟該視其為機會，還是隱憂？答案將取決於這波房市調整的深度與長度。
房市震盪 建商讓步搶剛需買盤
2024年，台灣房市無疑經歷了一場三溫暖，更在「920金龍海嘯」之後翻起巨浪。許多投資客在這波市場洗牌中被迫出場，按理說房市回歸剛性買盤並非壞事，唯因限貸令的後座力強大，讓不少買家轉往短期內不需馬上核貸的預售屋產品。
此時，建商面臨建材和人力成本無法下降等壓力，大者如上市櫃開發商，小如數年一案的中小型建商，不乏在資金周轉上碰壁，於是紛紛掀出底牌，第四波「低首付」因此浮現。不過，這次與過去明顯不同的地方，在於前三波曾經一路扶搖直上的投資、投機客幾乎已被各種政策打趴，目前房市以剛需買方為主。
近期，低首付建案也從蛋白區擴展至蛋黃區，甚至捷運宅也加入戰局，顯示房市寒潮下，建商不得不放低門檻刺激成交。市場正進入一場前所未見的博弈，而「現在是否適合進場」的疑問，也在一般購屋民眾的腦海中不斷盤旋。
買氣降溫 銷售策略全面轉向
永慶房產集團針對2024年第四季七大都會區的預售屋交易量進行統計，結果顯示季減幅高達四成，其中高雄與新竹縣市表現最為慘烈，萎縮幅度分別達66.7％與62.4％，雙北也分別下降了40.3％與59.9％。不僅交易量萎縮，預售屋總價的中位數也普遍下修，只有新北市還微幅上漲；桃園與新竹跌幅較大，分別達7.8％與7.3％，就連台北市也出現2.1％的下滑。
當房市買氣迅速退潮時，建商一般會先祭出送禮券、抽獎活動等方式吸引客流，試圖以小幅度的優惠來營造話題。不過，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，這些變相降價的招數只在短期產生話題，市場若持續不振，建商就不得不掏出壓箱底的絕招，也就是現在廣告板上最吸睛的「低首付」。
他進一步解釋，建商之所以不願率先公開降價，是因為成本結構居高不下，尤其有些業者是在地價瘋漲時期，以天價取得土地，當初開價已然不低，若此時輕易調降價格，恐將影響已購客戶的信心，也會破壞品牌形象，儼然陷入兩難局面。相比之下，打著「減少自備款」或「工程期內彈性分期」的方式，好歹能在總價表面上保持原數字，進而針對首購或現金不足的剛需客戶進行誘導。
當銷售手法從傳統讓利走向低首付，這是否代表市場已經準備反彈，還是另一波風險的開端？
從郊區到市中心 購屋門檻悄悄降低
「低首付其實是一種房市警訊。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮一針見血地說，每當房市前景不明朗、買氣衰退，建商才會訴求低首付，目的在於度過眼下的寒冬；在過去，低首付多是大建商才能推出的模式，但近年就連小建商品牌也加入行列，且從過往的郊區、蛋白區一路滲透到蛋黃區，這明顯說明了當前市況已到相對艱難的局面。
這種從大到小建商全面「降首付」的手段，不只是簡單的優惠促銷，更透露出某種「孤注一擲」的市場氛圍。建商們必須讓更多人簽約，才能在融資、貸款上取得較好的條件或更穩固的周轉空間。
回顧台灣房地產市場的歷史就能發現，低首付其實在過去20年裡已經出現了三次大規模浪潮，主要都在房市景氣陷入動盪，或建商需要加速去化庫存之時。這三波的背景、結局各有不同，但始終圍繞在「政府監管與政策調整」以及「資金、利率環境」兩大因素之間。
至於眼前的第四波，和先前有著幾項顯著差異，包括稅制與貸款審核更嚴、國際利率持續偏高，投機客恐怕難以「複製」出過去的成功軌跡，因此如今的低首付浪潮，更加著重於剛需族群，真正反映出市場的自住需求。
剛需買家機會來了？ 風險仍須精算
然而，低首付仍只是「延後」自備款的付款模式，並未減少總貸款額；房價仍維持相對高檔，利率趨勢暫難見明顯轉向，建商雖然避免了正面「降價」，卻也不能保證未來的市場動能就能靠此策略長期撐住。
對於自住客而言，若能在工程期間做好財務規劃，並且選擇資金穩健的開發商，也許能享受低首付帶來的初期輕鬆；但若在完工前夕銀行只願意承作六到七成貸款，補不出差額就會陷入違約。這是所有想趁著建商祭出低首付方案進場的買家都必須深思的風險。
在房市走勢扭轉、政策與金融環境嚴管的前提下，「低首付」到底還是不是市場的萬靈丹？從過往經驗來看，它的確能在短期內協助建商渡過難關，並吸引特定買家下訂，但無法扭轉房價或利率偏高等結構問題。每次低首付潮之後，若遇到景氣回溫、熱錢湧入，建商便可能瞬間停止優惠；如果市況持續低迷，則可能有更多業者陸續推出更低首付來競爭買家。
面對如此變動，消費者能做的，便是多留意市場訊息、謹慎評估自身的收支與貸款能力，並仔細挑選建商品牌與建案性質，才能真正用好「低首付」這把雙面刃，而不被它傷到自己。須注意的是，建商若本身資金不足，一旦工程期拖延或出現爛尾，也會讓購入預售屋的民眾蒙受損失。
價格不動 付款條件變化藏玄機
李同榮提醒，真正要用低首付購屋的人，務必要選擇財務狀況較穩健、與銀行關係良好的大品牌建商，至少後續糾紛的可能性會少一點。而那些一年只推一案或數年才推一案的小建商，若沒有足夠的資金周轉能力，很可能只靠低首付方案大量攬客，一旦銷售不如預期就陷入周轉困境，將買家的權益一併拖下水。
除了在建商面向要謹慎挑選，購屋者也需考量居住地段與坪數規劃。許多廣告上標榜低首付，但實際上主推的產品往往是小坪數或總價較低的房型，吸引更多人以較少的首付款取得「上車」資格。
「買房並不只是挑選房子，更是挑選鄰居。」達永建設品牌策略部經理彭瑋婷直言，假如某個建案吸引了很多財務不穩定、意圖短線投資的買家，違約風險將會拉高，也可能造成日後社區管理與公共維護的混亂。尤其在低首付普及之下，如果有人認為只要繳一成就能「拚拚看」，到時候貸款下不來就選擇棄單，這種大面積的違約也會影響社區口碑和房價。
寶麟廣告副總經理管清智則提到，若是小坪數產品，銀行多半不願承作過高成數，通常會限制在五到六成，無形中增加了購屋者的後續壓力。因此，即使開心繳了少量簽約金，也要確定完工時能夠順利取得貸款。
在低首付誘因之下，有些建案會將工程期拉長到四、五年，讓買家更寬裕地分期繳款。然而，對真正在意「何時能入住」的自住者來說，工程期過久反而可能不是好事，因為貸款真的到位時，市場行情也可能有了更大的變動；若那時景氣依舊冷，銀行心態保守，就算建商曾宣稱可貸到八、九成，也不一定能實際執行。
換言之，低首付解決的只是初期痛點，並未縮小整體的房貸壓力，也不足以對抗利率高企，與房價居高不下的結構問題。
購屋門檻降低 真的划算嗎？
雖說如此，對一些有居住需求，但暫時拿不出二、三成頭期款的剛需族，這個時候或許能以較低的「門檻」嘗試進場。
李同榮建議，交通建設與都會區範圍的延伸，讓過去被視作偏遠的地帶，如今也能成為可接受的通勤圈，若民眾願意稍微放寬「蛋黃區」的地段要求，或許可以在蛋白區用低首付方案買到相對舒適的房子。
「只是要謹記事先做好至少五到十年的生活規劃，避免選擇尚未成熟的地區，否則還要面臨通勤、教育、商業配套不足的問題。」他說。
此外，經濟上的評估同樣重要，因為幾年後不確定銀行能放多少成數，而高利率之下，房貸月繳金額也可能比過去二、三年多出不少。對於那些籌錢能力有限或收入不穩定的家庭，買了之後可能會更加辛苦。如果市場行情變動，或者銀行貸款政策再度趨緊，低首付帶來的初期寬鬆，最終可能轉化為更沉重的還款壓力。
因此，除了個人財務規劃，影響市場走向的還有政府政策如何調控房地產。
資金壓力下 建商讓利能撐多久？
隨著政府對房地產的管控越趨嚴苛，從囤房稅2.0到多次信用管制，都在抑制投機性炒作，銀行系統也更加保守，從而讓這波低首付更趨近「單面刃」的性質，也就是主要針對真有居住需求的人，而非像前幾波一樣催生龐大的炒作力量。
觀察台灣房市的歷史經驗，不難發現每次低首付出現後，房價往往越墊越高，但這次略有不同，雖然同樣有「自備款再降」的賣點，由於投機者受到政策壓抑，無法輕鬆翻轉，導致可以大幅炒作的能量已不復存在，市場結構變得更加「剛需化」；剛性買盤雖然對價格依舊敏感，但若真的有長期居住計畫，也不排除在此時利用建商軟化的姿態來爭取更多議價，或獲得更優渥的工程期付款條件。
從小恩小惠的家電、裝潢，到最終手段「低首付」，不難看出建商在面對市場萎縮時的策略逐漸升級。當然，有些建商也會視銷售狀況不斷調整，等到庫存去化達一定程度，就悄悄縮減低首付優惠。
對此，購屋者不妨留意相關廣告投放的方式，如果是在轉角大看板或大樓布幕上刊登，因更換成本高，通常會維持較長一段時間；若只是工地邊掛布條或靠社群平台投放，就可能隨時喊停。大小建商品牌的資金體質、談到的開發貸款額度，也會左右這類促銷案能維持多久。
價跌難見 談判空間反而變大？
另一方面，建築成本並沒有明顯鬆動的跡象。大陸建設執行長廖淳森就坦言，地價、建材、人力價格持續攀升，導致建商只能用各種方式支持銷售，但要在「表面單價」上真正做出大幅調整非常困難，目前只能看到「價平量縮」的趨勢。
不過，對於有心在此時期購買預售屋的消費者來說，這種價量結構不見得是壞事，因為市場普遍處在觀望氛圍，買方相對主導，仍可以在總價或後續付款條件上取得更大的談判空間。
整體而言，當前的「第四波低首付」無論規模或性質，都與前幾次差異顯著。前幾波常見的投資客蜂擁而入之景已不復見，政府政策與金融機構聯手遏阻炒風之後，市場剩下的多是自住民眾在評估是否能以更少自備款度過前期，不可否認，對某些手上資金有限但收入相對穩定的買家來說，這不失為一個不錯的機會。
然而，購屋本質終究牽涉財務規劃、社區品質以及信用管制，必須將若干年後的利率情況、貸款審核狀態與建商資金穩定度都考慮在內，不宜只看到「只要7％」「一成首付」就衝動簽約。
經濟穩、利率高 購屋決策更趨理性
回顧歷史，每一波低首付潮都曾在短期內推升房市買氣，吸引自住族與投資客進場。然而，最終能否健康落幕，往往取決於經濟基本面是否向好、利率是否回落，以及建商與買家的財務實力能否支撐至交屋。低首付雖然降低了購屋的門檻，卻無法改變房價與貸款壓力的長期結構，這也是買家需要謹慎衡量的核心問題。
台經院產經資料庫研究總監劉佩真指出，當前市場環境與過去幾波低首付潮有顯著不同。央行總裁楊金龍曾明確表示，國內CPI需降至1.5％以下才有降息的可能，而在美國通膨壓力持續、美國政策不確定性影響下，台灣的通膨仍有上升風險，短期內利率恐難見顯著調降，房貸利率也將維持高檔。
這意味著，低首付提供的初期資金緩衝，未必能有效減輕長期購屋壓力，特別是在高利率環境下，買家的貸款負擔仍將不輕。儘管如此，市場仍對台灣經濟維持正向預期。
過去幾波低首付潮，往往出現在經濟復甦初期，跟著GDP逐步成長；而這次不同之處在於──台灣經濟已進入成長期，雖然受高基期影響，但中研院、台經院、中經院、台綜院等四大智庫仍一致看好今年GDP成長率將維持3％以上。
經濟基本面穩健，或許能對剛需買家提供一定程度的支撐，但整體房市仍受到政策調控、金融環境趨緊等因素牽制，市場交易將進一步回歸理性。
促銷與風險並存 買家該如何抉擇？
這場以「低首付」為號召的促銷戰，更像是一面市場的鏡子，映照出建商的求生策略、銀行的風險控管，以及剛需族群在高房價環境下試圖尋找機會的現實拉鋸。
對於有意進場的買家，審慎評估自身財務狀況，並衡量未來幾年內的貸款成數與利率走勢，將是關鍵決策點。如果有足夠的財務規劃與穩定收入支撐，或許能在這波市場調整期中取得相對優勢，甚至透過低首付降低初期負擔，進而順利購得心儀物件。
但若資金籌措能力有限，或對市場變數心存疑慮，則應警惕低首付的「雙面」特質，避免因利率變動或貸款成數縮減而陷入違約風險，甚至面對爛尾案等難以承受的後果。
房市是一場長期賽局，短期的促銷與讓利終究無法改變市場的根本結構。「輕鬆入住」的背後，仍是一連串貸款審核、利率波動、社區品質管理的長期考驗。在這場買賣雙方的心理戰與市場策略角力中，真正能穩健前行的，依舊是那些擁有充足準備、清晰規劃與理性決策的購屋者。
總編輯／徐珍翔
製作人／朱福山
文／李科諺、翁嘉妤、王奕淳
視覺／鍾宜珊
攝影／李科諺
數位媒體／張寧育
圖／FREEPIK 輔以視覺創意合成示意
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