在台北，每八萬人就擁有一間百貨，百貨密度甚至超過地狹人稠的東京。
市場競爭激烈，業者仍持續擴張，大安、南港各有指標百貨即將開幕。
根據中華民國購物中心暨商業地產協會統計，截至二○二二年底，全台有一百三十間購物中心營運中，其中約三成、四十間位在台北市；各行政區中，又以信義計畫區的百貨密集度最高。
商研院人工智慧服務綜合研究所所長范慧宜指出，台灣百貨業發展與日本相似，百貨公司多聚集在都會區。在東京，約三十萬人可享有一間百貨的服務，台北因為信義計畫區開發，約八萬人便擁有一間百貨公司。
接下來，台北還有遠東SOGO CITY、南港三井LaLaport等新建商場將陸續開幕，其中Diamond Towers（鑽石塔）及NOKE忠泰樂生活，都緊鄰既有百貨公司。
為何北市百貨商場這麼多，業者仍持續拓點？范慧宜說明，百貨業者展店有三大目標：提高品牌市佔率及知名度、增加百貨櫃位對品牌的吸引力、吸引不同年齡層的消費者。百貨點位增加，有助於百貨業者掌握各年齡層的消費模式，進一步吸引品牌廠商設櫃，提高百貨營業額並牽制對手，保持競爭優勢。
購物中心暨商業地產協會秘書長陳奕賢認為，新百貨開幕對於既有百貨業者來說，是能共創市場、把餅做大的好事，因為新進駐業者會以「互補」的角度，挖掘市場未被滿足的需求，並明確品牌定位，把客群區隔開來。
信義商圈 客群最年輕
進一步觀察北市指標商圈客群的年齡分布，客群最年輕的是信義商圈，其次為東區商圈，至於北車周邊的站前商圈，因鎖定路過客，顧客年齡範圍較廣。
范慧宜以新光三越為例，鄰近台北車站的站前店鎖定路過客，進駐品牌便多具備知名度高等條件，主力客群年紀相對年輕的信義新天地，則會出現小眾品牌櫃位。至於東區即將開幕的Diamond Towers，因忠孝復興商圈主力消費者年齡大概落在三十歲至五十歲之間，業者設計品牌組合時，會較要求品牌知名度。
以下就來看未來二年有百貨開幕的大直、東區以及南港，區域房市有哪些話題：
一、大直地區
大直商圈有多家米其林餐廳進駐，顯示當地流動人口的消費水準不低，新商場NOKE忠泰樂生活，便將目標客群鎖定在中高收入族群，與美麗華的全客層規劃略有差異。房市方面，捷運劍南路站周邊目前新建案成交行情介於九○萬至一四○萬元／坪，可因近年區內住宅新供給較少，以及區內已有美麗華提供機能，商場開幕對區域房市的影響相對有限。
二、東區商圈
東區即將開幕的二大百貨公司，分別位於正義國宅都更案和台北大巨蛋內，因建築規模龐大，對商圈及房市發展具有一定的影響力。以Diamond Towers來說，新光三越進駐將為東區商圈注入活水，豪宅產品規劃則將拉抬當地房價行情並吸引建商進場整合老屋重建，指標建商如富邦、大華建設在此區都有都更案進行中。越來越多重建案開花結果，將有助於區域房價更上一層樓。
三、南港地區
延續北市發展重心東移態勢，坐擁東區門戶計畫題材的南港地區，在南港展覽館、台北流行音樂中心等建設相繼完工後，近年房價漲勢可觀，加上區內腹地有限、新建案供給少，區域行情續處高檔，規劃豪宅、商辦產品的『世界明珠』，也將南港房市推向新階段，預期接下來新商場開幕，將有助於加速「新東區」成形。
百貨位精華區 長期置產可行
整體來說，北市因捷運路網完備，新建百貨都距離捷運站不遠，另有高鐵、台鐵行經的南港，交通優勢更明顯；也因百貨商場位處精華，房價水準已高，若消費者想進場布局，建議從長期置產的角度出發。
本文收錄於488期《住展》2023年5月號
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