封面故事

台灣兩好三壞滿球數 2025年一場你不能不懂的房市大局

國土法上路倒數農地「搶變潮」來襲　房市短多長空

文／王奕淳

國土計畫法原訂在今（2025）年四月底上路，實施後土地變更難度將大幅提高，變更前後因存在「翻倍」價差，誘使民眾與企業搶搭上路前，變更申請的末班車，申請案件爆量甚至一度癱瘓地方政府局處。

雖然法規目前已經立法院三讀延後至2031年才施行，但原先因為來不及上車而作罷的變更案，也將重啟申請腳步；加上業者為避免搶搭失敗、重蹈覆轍而紛紛提前送件，推估今年初情勢將更甚，恐掀起第一波「搶變潮」。

整合原先相互獨立的都市計畫法、區域計畫法及國家公園法，國土計畫法管制範圍包含都市、非都市土地及國家公園，但經《住展》觀察，非都市土地中的農地影響最大，因為現行農地上有許多違章工廠，在未來國土法上路後將面臨拆遷、罰款等後果；加上完成變更後的土地地價有望翻上數倍，於是陸續申請將農地變更為建地，加快農地流失。

農地違規工廠猖獗
占地面積幾近整個台北市

針對非都市土地作為工廠使用，政府早已盤點相關數據，根據農業部最新盤查、統計結果，全台法定農業用地中，疑似工廠的土地面積高達25,258公頃，換算約7640萬坪，幾乎快要等同於一整個台北市的面積。

經濟部則公布各縣市疑似違反土地使用查處名單，自2020年起截至去年十月底，非都市土地案件累計714件，以台中市225件最多，占比超過三成；接著依序是彰化縣180件、桃園市91件、台南市56件，與高雄市43件，該五縣市即占比83％。

中泰不動產估價師暨都市計畫技師陳柏霖表示，過去因違章工廠並未嚴格取締，導致許多人利用法律漏洞，先是購買大量農地，接著興建建物作為工廠使用，例如桃園許多工廠，便是坐落在農業與工業區之間，或是直接在農地違規使用，引發其他工廠陸續跟進，形成一定規模的違章工廠聚落，不僅屬非法行為，也不利於當地發展農業。

丁建用途彈性增強
住宅開發推升地價倍增

相較於現行的區域計畫法規定，未來國土計畫法上路後，除延續原先限期變更、停止使用，或拆除地上物恢復原狀等處罰，也將最高達30萬元的罰鍰拉抬至500萬元，前後相差約16倍。

不過，該法上路對丁種建築用地（丁建）而言，也增加可用作住宅的土地使用彈性，將進一步推升土地價值翻倍。現況下的丁建只能作工廠使用，但經過國土計畫法的改動後，同樣的土地只需將容積率調降至120％，即可興建住宅，也就等同於業者可自行決定是要沿用工廠維持營業，或是犧牲容積率換取住宅價值充分利用。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源則表示，許多建商便是看中這項新增彈性可帶來的效益，且現行的選擇性信用管制措施，並未針對非都市計畫土地限制貸款，因此便有人以較高貸款成數入手丁建，計畫透過後續的土地使用變更獲取利益。

對於現行丁建受惠政策，地價迎來倍數漲幅，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，相比農地違法用作工廠，土地使用變更丁建後不僅符合法規，兩者之間的估價也至少呈現倍數差異，尤其若周邊區域發展程度高，漲幅甚至可能高達三、四倍。

綜合看來，國土計畫法對於土地使用可說是變相有了蘿蔔與棒子；再加上該法規定，由政府在地方每五年、中央每十年的通盤檢討後，辦理必要的土地變更，等同讓民眾失去原先可變更土地使用的主動權，民眾因此抓緊時間開始積極爭取，導致不少縣市接連傳出大量土地變更需求。

國土法引發搶變潮
農地流失恐衝擊產業平衡

現行國內不少工廠就蓋在土地使用的灰色地帶，陳柏霖直接點名，如桃園市觀音、中壢、平鎮、大園等農業區，這些違章工廠因應國土計畫法上路，正極力爭取工廠就地合法；陳碧源告訴本刊，台中市同樣出現大量將土地變更的需求，如中部科學園區附近的農牧用地變更為丁建等。

台中市政府依據經濟部交付優先查處名單，向疑似未登記的工廠稽查。圖／台中市經發局

還有某協助土地使用變更的顧問業者也透露，相關委託的案件數量確實有增加；彰化縣約有6000家農地違章工廠申請就地合法。

觀察違章工廠分布位置可知，過去台灣為求國家發展，將製程限定在加工出口區的規定放寬，並開發家庭經濟，連帶造成違章工廠順勢而生，後續日漸增加形成一定規模，成為歷史共業。

如今接掌全國國土管理的國土計畫法，雖背負著確保國土安全、保育環境及人文資產，以及促進資源合理配置等重責大任，但法規上路前，若變更申請缺乏嚴謹審核，或是針對現行丁建地價大漲並無擬定相關對策，預估在今年初就會掀起新一波購地熱潮。

且因為多延後六年，讓原先尚未完成而來不及變更土地的民眾與業者，轉而持續把握操作空間，形成第一波農轉建搶變潮，並且往後以五年、十年為一循環持續上演。

一旦農地加速流失，台灣糧食自給率下降，屆時隨著對糧食進口的仰賴擴大，遇上國際糧食市場價格上漲或供應不穩定時，成本勢必轉嫁至國內民眾，進一步推升物價、助長通膨；此外，國內如農機具、食品加工業及物流等產業也可能因此受到影響。對房地產市場而言，農地轉建地短期雖然可能刺激市場，但隨著農業基礎的削弱，可能對台灣經濟穩定性帶來整體負面影響，長期未必有利。