平均地權修正案將上路
十大代銷迎房市新生態
「沒有異議，照案通過。」內政部公布修法後第397天，立法院內，議事槌響，《平均地權條例》修正案三讀通過。 有別於近一年來產業界質疑聲浪不斷，修正案通過當下，院會氣氛平和，各黨派立委罕見立場一致，紛紛手持看板，輪流上台發言，有立委談及居住正義與土地徵收，也有立委重申此次修法是「打炒房不打房」，不會影響市場正常交易。 事實上，此次民意最高殿堂未見激烈言詞交鋒，倒也不足為奇，因為修法內容多次出現轉折──限制換約新增例外情形、刪除炒房關3年條款、放寬私法人取得都更危老分回戶免經許可後，修正案對市場的衝擊力道逐漸減弱，後續內政部定調限制換約不溯及既往，更延長投資客退場時間，減輕市場短期賣壓。以致於所謂「打炒房五重拳」已名過其實，當前不確定因素，只剩子法及施行細則未定。 《住展雜誌》為讀者盤點平均地權修法歷程，並實際訪問堪稱海嘯第一排，接案總量占北台灣總推案量高達49.6％的北台灣十大代銷業者，解析房地產市場後續發展趨勢。
轉折一 限制換約新增例外情形
2021年12月，內政部通過修正草案，擬全面限制預售屋及新建成屋換約轉售。消息一出，即遭輿論撻伐，質疑修法限制人民處分財產權和契約自由，並忽視民眾遇意外而需脫手預售屋的問題。於是，隔年四月經行政院通過的修正草案中，授權內政部可以另行公告民眾不受換約轉售限制的例外情形。 至於限制換約條款的影響，創意家行銷副總經理柯仲武認為，限制轉售禁令代表房市短線操作不可能繼續玩下去，但早在房地合一稅制二．○上路時，大部分短線進出買盤已被逼退，因此新制衝擊沒外界想像的大。
轉折二 刪除炒房關三年條款
在最早的內政部版本修正草案中，不動產炒作行為可處3年以下徒刑或併科最高5000萬元罰金，後遭立委質疑違憲，因此在行政院版本已刪去刑事處罰，改從行政罰下手，將罰鍰上限從500萬元提高至5000萬元。
轉折三 都更危老分回戶 免經內政部許可
攤開當初送進立法院審議的修法版本，私法人購買住宅用房屋採許可制，並限制私法人取得房屋後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，當時，政府認為此舉能防杜炒作，不料，看在實務經驗豐富的開發商眼裡，卻是扼殺都更、危老重建案的一把匕首。 於是，政府再次調整修法內容，在私法人購買住宅許可制中，將房屋分為「免經許可」及「需經內政部許可」二類。開發商參與都更、危老或合建而取得的住宅，屬於「免經許可」項目，不受五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記限制。 儘管政府及時回應業者疑慮，私法人購屋許可制仍有諸多細節需明確規範。新聯陽實業總經理張俊杰指出，如果建案蓋好後，預售時期以私法人名義購買的客戶不能將產權登記在公司名下，似乎違背了不溯及既往原則；若客戶因此退戶，建商是否應該解約退錢，相關配套措施尚待政府釐清。
轉折四 限制換約不溯及既往
早在2021年底，內政部次長花敬群便向立委說明，無論何時取得的預售屋買賣契約，新制實施後一律禁止換約轉售；不料，立法院三讀通過修正案後不久，花敬群改口，稱預售屋換約轉售限制將不溯及既往，後續內政部也發布新聞稿說明，在新法上路前購買的預售屋，日後契約仍可轉售。 短短1年多時間，《平均地權條例》修正案就經歷四次變革，顯示政府修法前和產業界對話不足，不曾結合實務經驗評估政策影響。為亡羊補牢，年前政府舉辦座談會，急邀全台業者，試圖了解經營難處。此時有業者暢所欲言，也有業者選擇低調行事，如新高創廣告總經理黃彥翔就以訊息回覆《住展雜誌》記者，「現階段就是把本分做好。」 至於新法上路時間，內政部地政司副司長林家正表示，《平均地權條例》修正條文經總統二月八日公布，其中關於不得為不動產炒作行為及違規罰責部分，自二月十日開始生效。其餘修法條文，則將配合子法擬定，另報請行政院核定施行日期。而目前市場普遍預估，新制上路時間會落在今年第二季。
推案量下滑 房價難降
新制上路，房市難免一陣動盪，談及新建案市場的未來走向，海悅國際總經理王俊傑指出，市場將回歸經濟基本面。信義代銷總經理李少康則認為，短期內市場買賣雙方需要適應建案銷售節奏放慢，但只要經濟、政治、政策趨向正面，中長期仍看好市場。 在供給量方面，北台灣指標代銷業者普遍認為，今年新建案推案量將下滑。新理想行銷總經理葉清宗表示，考慮現在的市場氛圍，以及下半年還要面對總統選戰，推估不少建商將減緩推案，因為即使推出來也賣不掉，價格不易讓建商滿意。 不少民眾好奇，市場需求趨緩，為何未見新建案降價？對此，甲山林集團總經理張境在指出，目前沒有地主願意降價售地，土地成本沒降，房價也難降，以市中心土地為例，「跟地主談合建，我分到35％，只要建築成本一坪多漲3萬元，一坪我就要多賣10萬元（含地主65％的興建成本），即便這樣也只是反映成本，因為還有利息跟管理成本的負擔，我根本沒有多賺利潤，所以建商沒有降價空間。」 圓石灘廣告總經理蘇松棱也持相同看法，直言修法上路後，自住客期待房價下跌，觀望心態將更明顯，但價位要大幅下修到讓消費者有感「基本上不太可能」，因營建成本仍處於相對高檔，建商將延後推案，優先確認成本。
自用為主 代銷回防菁華區
「新平均地權」時代，新建案除了推案型態不同，產品規劃也可能出現改變。甲桂林廣告董事長張裕能表示，土地供給多的地方如台中、台南、高雄，過往推案常見低自備、長工期的投資型產品，在修正案上路後，這類投資型產品及民眾團購房屋行為都會同步減少。 不只建商需要調整推案腳步、修改產品規劃，代銷業者也調整接案策略，紛紛回防菁華區，如甲山林今年將主力放在北市總銷百億的頂級商辦案，甲桂林布局具備西區門戶計畫題材的北市大同，新聯陽則在北市大安推出二個總銷皆近百億的重建案。 璞園建築團隊董事長李忠恕則透露，今年接案傾向以自用剛性需求、交通便利且規格優質的建案為主，如基地近捷運站或周邊機能完整等。 綜合北台灣指標代銷業者看法，今年消費者進場購屋時，可多關注具備公共建設題材、產品規劃適合自住的建案，因保值性較佳，在「新平均地權」時代，仍能獲得市場青睞。
