【住展房屋網 企研室】上週爆發的疑似關說疑雲，不但升級到政治鬥爭層級，也讓本地房市及整體社會增添不安因素；同時，奢侈稅修訂更未列入立院新會期優先法案。種種短期利空因素持續籠罩下，近期房市持續呈現個案表現狀態…
雖然時序已入秋，但上週天氣炎熱依舊；而房市持續受到政經因素影響，銷售情況也仍未見起色，大致屬個案表現狀態。而這『個案表現』中的個案，除非是特殊地段，否則還是低總價當道。
政經添變數 房市續盤整
說到影響房市的政治面因素，奢侈稅當然還是第一要角。目前為止，財政部仍重申只修不廢原則；但到底要怎麼修？也仍無定論；這不但使得外界一直猜猜猜，房市買方也因而繼續抱持觀望心態。
另外，前週爆發的馬王鬥爭大戲，則不但是近一週來的國內政經最焦點，更是觀察未來房市走向的最大外部變數；姑且不論此事會怎樣發展下去，從過去歷史及經驗來看，相較於經濟景氣不佳，政治動盪對房市的殺傷力，絕對不會比較弱。
上述兩項因素，加上先前天候不佳，經濟復甦力道又仍微弱，還有美國QE退不退，也還未確定；這些加總起來，使得房市『難以施展』，繼續呈現盤整局面。
雖說如此，卻有一區市況持續火燙；該區不但在最高單價的台北市境內，推出產品更以中大坪數、中高總價產品為大宗，那就是北投奇岩新社區。
奇岩特區 高總價仍順銷
根據本刊了解，目前該區仍以北投、士林在地客為大宗，佔五成以上，大安、信義區客源則約佔兩至三成，還有少量的新北市(高單價區)客源；行情方面，線上個案都宣稱成交已上80萬/坪大關，不過側面了解，其實都還可見7字頭。
再看個案；「遠雄山綺」是目前區內唯一釋出NP強銷案例，全案共48戶，坪數規劃是65、74及86坪。「華固奇妍2出雲」銷售則近尾聲，三期還未取得建照，還不能正式開賣。
同區訴求最近奇岩站的「花沺藏」量體僅18戶，8月底公開，之前已醞釀一段時間、累積不少訂單，因此銷售很快就近尾聲，產品為62、76及78坪，特殊訴求是中空樓板及室內三米五。最新公開的則是「宏盛得意山莊」，基地分兩塊，其中一塊已取得建照，產品約在50至70坪；另一區建照未取得、產品未確定，可能是30至60坪規劃。
奇岩特區銷況熱，也帶動其他地區跟著起舞，不少舊案藉機重推；如去年底曾預售，訴求近唭哩岸站的「御松閣」，便將以「奇里居」之名重新進場。「御」案時期規劃為41至65坪純四房共14戶，開價68萬/坪；「奇里居」則改為一到四房共17戶，要賣7字頭。新北投地區「十八章」也準備重推，產品仍是複層式規劃；該案曾於100年底預售，當時開價68萬/坪。
Q4文山區 大案開價續漲
 |
| 文山區「政大一品苑」。 |
和北投同屬北市邊陲，房價原本也算親民的文山區，近期因為線上的小坪數產品逐漸消化完畢，來人開始減少。
再看個別案例；位邊陲地帶之政大二期，最新案為「政大一品苑」規劃電梯公寓三房共9戶，另有兩戶樓中樓；由於同區「國賓伊頓」將區域行情拉高，因此政案開到66.5萬/坪，成交想見6字頭。木新路三段巷內新案「沐心」則是規劃三、四房共37戶，開價65萬/坪。
儘管近況不算理想，文山區未來指標個案開價仍持續拉高；其中，靜心國小旁的潤隆新案「文匯」，總量體132戶，將蓋17樓、地下5層，據了解開價可能會到9字頭甚至更高，而且規劃52至68坪中大坪數產品。維多利亞景美商圈商業區案本月中進場，側面了解已收訂完，興隆路四段新案「文藝再興」則將在第四季公開。此外，元利建設忠順街案興建中，也預計年底前推出銷售。
淡水略降溫 呈個案表現
接著看過去一年來的最熱門區淡水，九月後預推大案開始陸續進場；首先是鄉林紅樹林段案「山海」，基地分兩塊，量體達100億，產品為48至79坪大三、四房規劃，樓高21層以上，當然訴求景觀，據了解業者欲成交60萬/坪起跳。
 |
| 淡水區「宏盛新世界2」。 |
北邊新市鎮也又有大案登場，為「台北灣」最新最後一期「江南大宅」，基地在沙崙路、新市一路口，是目前的接待中心所在，面積則超過8千坪；坪數規劃範圍是20至60坪共1265戶，其中20至37坪就佔870戶。
同區銷售中的「宏盛新世界2」，最近則不復開案初期的盛況，來人量有下滑趨勢；現場認為是大環境氣氛使然，不過應該還和該案之後調漲價格較有關，現在現場稱成交都要30萬/坪以上。
新市鎮商業區大案「海洋都心2」則續與卡通頻道合辦SP活動，人氣甚旺，現場稱週來人達350組；不過由於建照仍未取得，仍只能收訂，預定成交(收訂)價則比先前外界預期略低，為24至25萬/坪。此價位已屬當地相對低價，故直接影響同區單價相仿的其他個案，如寶佳機構諸案。
至於掛牌愛山林(甲山林入主)，合建業者還有達欣、宏盛等的「天藝」，銷售現場則稱8月初開放預約至今，已收訂三分之一，收訂價更從32萬/坪起跳，頂樓更可能開到近50萬/坪超高價。本案量體120億，規劃50至120坪共474戶，基地位置和「宏盛新世界2」相距不遠，能有如此收訂『佳績』，相當特殊。
五股洲子洋 低總價稍佳
除淡海外，五股洲子洋也是另一個今年的熱門房市區；不過價格持續墊高下，近期來人及成交狀況已有降溫。此外，前週天氣好轉，但當地市況並未回溫。
行情方面，目前區內最低價都來到30萬/坪以上，不少個案要賣35萬/坪，少部分指標案價格更高；如區內媒體量最大案「上河園」，頂樓據傳已賣超過50萬/坪。該案銷售率超過六成，現場不否認之後可換約，表示都由業主定奪。
同區推案大戶茂德機構，今年底前則將有三處接待同時銷售；首先是強銷中「蘇黎市」接待處，「未來馥」接待則從自九月起改銷售前期「璀璨之都」高單價之「公園特區」餘戶，現在開價則到40萬/坪，而該接待本月後會拆除，所在地將於10月中推出新案銷售，並於附近再搭新接待；第三處則屬「W未來」的外接待，目前仍在趕工中。
其他個案方面，「全坤尊峰－公園館」為二、三房規劃，銷售已達九成；「九揚華茲堡」則因坪數稍大，銷售速度略慢，現場表示為34至38萬/坪不二價銷售。
南勢及龍岡 大樓新案進場
接著來到桃園縣，南桃園平鎮南勢山仔頂地區，可能也被大環境觀望氣氛影響，加上單價還在墊高，現在已來到16萬/坪以上，因此來人又見下滑；不過相較於更早站上2字頭的中壢平鎮市區，本區仍屬相對低價，因此成交不致於停滯。
區域最新案是在南平路、近中豐路口的的「美活市」，全案共252戶，二到四房規劃，開價未公佈；側面了解先前曾開放內部員工申購，價格據聞為14.5萬/坪。
和南勢地區類似，過去以透天為主，近年大樓案增加的中壢龍岡地區，繼遠雄案後又有大型大樓新案進場，案名「邦捷雲邸」，基地在龍慈路62號旁，接待設在對面，訴求臨近剛完工的8千坪龍岡森林公園，產品為25到54坪二到四房共139戶(含10戶店面)。「邦」案本月中公開，開價22萬/坪，成交約19萬/坪…>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報