【住展房屋網 企研室】繼前週針對房貸戶提出風險示警後，上週央行總裁彭淮南赴立院報告時，再批預售屋是房價飆漲元兇之一。彭總裁近期一系列針對房市之談話，真正動機或目的為何，目前尚無法確知，然基於利空未散，近期房市表現仍無太多進展…
最近一段時間，全球最大單一經濟體之美國，其動態持續成為左右全球金融暨投資市場的關鍵。而繼先前的QE要退不退後，上週最新事件則是該國兩黨惡鬥，導致預算案沒過，聯邦政府停擺，全球股市更一度慘綠。
不過，更嚴重的還在後頭；兩黨協商持續陷入僵局下，美國舉債上限可能無法調高，繼續拖延下去，美聯邦政府10/17後就將無法償債；如此一來，主權評等如被調降，將禍及全球經濟，影響較兩年多前的歐債危機將更加嚴重！
彭總批預售屋 熱錢逃離房市？
無獨有偶地，台灣島內也上演政黨惡鬥戲碼，而且『禍源』還是來自執政黨內部。不過上週『最佳男主角』，仍是央行總裁彭淮南；繼前週示警房貸戶注意風險後，上週他赴立院財委會報告時，又批預售屋為房價飆漲元兇之一，結果隔日又成為各媒體頭條消息。
從表象上看，彭總裁是在警告房市(價)泡沫化疑慮升高；然從隔日台股跳脫國際利空、獨走收紅的結局來看，彭老的『預售屋像期貨』說，真正用意不知是否想把在不動產市場流竄的熱錢逼出、轉投股市？
無論如何，是彭老聲東擊西招數奏效也好，真如媒體分析，是馬王鬥出現大和解的可能性也罷，現在法人已喊出年底前台股上看9千點；而按過往經驗，不少中實戶在股市裡賺到錢，還是會把資金再投入不動產，這或許是今年底房市旺季說的主要依據。
只不過目前為止，一干政經短空仍舊壟罩，進入第四季的第一週，房市還是和第三季如出一轍，只有低總價產品維持一定成交量；而價格趨勢也無變化，新推案開價還是一個比一個高，形成相當弔詭的情況。
北投近況平淡 萬華新案潛銷
如北投區全區，就隨著相當熱門的奇岩特區，持續出現明顯價格漲勢；但或許是目前市場氣氛不佳，又或許就是房價上漲之故，總之除奇岩特區外，其他地區銷況都不算理想。
像新北投地區「大將首馥」，其實50萬/坪的價位已是相對低檔，但坪數約40多坪、總價尷尬，首購族還是負擔不起；至於年紀較長的客戶，又不接受該案之複層式規劃，因此銷售反平平。當地舊案「十八章」則重新推出，更名為「樂高高」，也是複層式規劃，還是有18戶可售，坪數32坪。不過開價居然拉高到70萬/坪。
至於關渡地區，目前線上案中就有兩宗是工業住宅(登記一般事務所)，然開價也老高。較早推的「陽明峰匯」現在開到60萬/坪，表示成交要5字頭；新進的「安家千金裘」訴求關渡平原第一排，雖然基地更深入，但開價(平均)也來到60萬/坪，現場宣稱成交價55萬/坪起跳，產品坪數則為86、87坪雙併共17戶。
和上述兩個工業宅案相比，臨(捷運)軌道的「捷韻HOUSE」至少基地是住宅區地目。該案也是推複層式產品，成交稱要50萬/坪。
市中心萬華房市近況也雷同，近期線上個案有限，而且所剩戶數不多，因此週來人多半只有個位數字。不過價格因素才更關鍵；根據了解，這些近尾聲的個案業主對價格都非常堅持，不願退讓。
當地另一特殊現象則是，預推新案銷售動作異常低調，這或許是因應近期市況渾沌的作法。如康定路西門國小對面(舊案「三十創富」旁)的「大觀京都」，據了解就沒設接待中心，而是在旁邊的建設公司內銷售。另外，大理街近龍山寺捷運站也有一預推新案，據了解光靠內部員工承購已賣七、八成。上述兩宗預推新案，目前都正興建中。
相較於台北市近況平淡，新北市中和則因為內需力道夠強，市況相對穩定，不少線上個案週來人都有30組以上水準，算是近期大台北相對高檔。
個案動態方面，強銷中、署立雙和醫院對面的「雙和一品苑」已可交屋。中山路二段巷內，自強保齡球館舊址改建的新案「仁愛好樣」則仍在潛銷，但來人已不少，不過應該是以區外客為主；該案開價尚未開出，現場稱想賣到6字頭。另外，工業區也將有大案進場，案名「映象大和」，基地在當地好市多賣場旁，接待正搭建中，詢問度頗高。
林口Q4後 新推案一籮筐
林口新市鎮最近則出現線上案銷售平淡，預推案卻預約踴躍的詭異情況，可說是水面上平靜無痕，水面下暗潮洶湧。原因，則還是總價；線上個案所剩的多為中大坪數，而預推新案則以低總價產品詢問度更高。
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| 林口區「麗江清久」。 |
目前已進場新案，恰好都在稍早剛簽約的三井Outlet商場預定地(前稱中商36案)周邊。首先是文化二路「長滎晶品」，沿用代銷前期案「峰閣」接待中心銷售，規劃26、28及41坪一加一到三房產品共39戶(含2戶店面)，開價42至45萬/坪，現場稱已快收訂完畢。
另一新案是文化三路、忠孝一路口的「麗江清久」，建物結構中，規劃坪數稍大，為36、44、38及59坪，格局二加一至三加一房，共60戶；開價未定，現場透露將採不二價銷售，會在36、37萬/坪之間。扶輪公園對面(南側)的「天圓地方」則是目前已知，未來新案中底價最高者，據了解將從5字頭起跳。鄰11號公園的「11號公園」則推出56戶27至46坪產品，底價30萬/坪起跳。
再看後段預推案，「家悅東京」訴求近影視音園區，產品走小坪數路線，為15及25坪共31戶；舊案「居佳屋」附近將有寶佳(和峻建設)推出新案「非常林口」，規劃二到四房共114戶，側面了解底價約26萬/坪，而居家案目前成交則約25萬/坪以下。此外，家樂福周邊還將有竹城及中悅建設案進場。而包含以上預推案在內，未來一到兩季，整個林口將有30宗上下新案陸續進場搶市。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報