【住展房屋網 企研室】千呼萬喚的美國QE退場終於成真；股市這邊先小跌後大漲，主要是預期資金流向成熟市場及經濟復甦。不過房市這邊，則因為利率看升，加上價格基期已高，因此觀望氣氛愈來愈濃。估計此態勢如不變，農曆年前房市可能將會偏冷…
將非都市用地納入課徵範圍的財政部版奢侈稅修正案，行政院會19日通過；但上週真正與不動產市場相關的最大條新聞，還是美國QE逐步退場。
即將卸任的FED主席柏南奇，18號正式對外宣佈，實施五年的QE自明年1月啟動退場機制，同時維持0至0.25%超低利率區間。消息一出，投資市場解讀為經濟將好轉，歐美股市先跌後漲，台北股市也隨著翻揚。
QE啟動退場 利空出盡？
不過，房市這邊則氣氛大不同；雖然有業者認為QE啟動退場為利空出盡，金管會主委曾銘宗更認為利率短期不會快速走升，但財政部長張盛和則認為，民眾可能因此產生房價將走跌的預期心理。
同期相關調查也證實類似看法；最新國泰庶民經濟信心指數中，買賣房屋意願持續背離，買房意願還轉為負值，即認為現在非買房時機者比例，比同意為買房時機者多。隔日永慶房屋調查結果，看漲房價者仍有四成四，但同時卻有過半受訪者認為，未來半年並非購屋時機。
儘管買方進場意願降低、追價能力又受限，但目前為止房價仍處上升走勢。營建署2013年Q3住宅需求調查顯示，全台買房壓力指數為9.2，續創新高。而以上趨勢或現象，在最近的新建案市場也看得到。
本刊市調人員觀察發現，各區房價還是高居不下，且新案開價多續創區域新高；惟近期各區接待處每週看屋組數又見下滑，成交當然又變慢，少數表現較佳的個案，仍都是低總價產品(非降價〉。
低總價續強 個案表現
如北大特區新案「將捷MIT」，據傳收訂狀況不錯，原因是該案為北大特區三峽段碩果僅存的少數完整大面積開發案，且採預售、進駐門檻低；最大重點是，有30坪以下相對低總價產品。
將捷案基地1750坪，位大學路、學成路口，三面臨路，蓋兩棟建物，一樓為店面(保留)；屬合建案，因此全案150戶中僅90戶可售，規劃26至52坪二、三房，26至37坪為主力，開價38至43萬/坪。與「台北大」屬於同基地開發的商場案「U-Shop北大商場」，據了解售出一樓一戶，目前還另推招租。
同區近龍埔國小的新理想廣告接待中心，目前則在銷售鶯歌市區光明路、國慶街口的鑫寶建設推案「八方心砌」，總銷6億，規劃25至39坪二、三房，成交價稱要27萬/坪以上。附近的長虹案則採先建後售，預料103年下半年才會進場，側面了解底價達32萬/坪。
三峽市郊都計外，當地稱白雞地區，則有透天案「亨利皇家」剛完工並開始強銷。本案基地屬丙種建地，規劃獨棟及雙併別墅5及18戶，總價2688萬起，訴求英式古典風格外觀，建坪120至150坪。
淡海來人續降 成交趨緩
淡海也延續下半年以來的走勢，來人續降，各案人氣差異仍大；媒體量較少的個案，週來人多半在20組以下。兩大指標案「海洋都心2」及「台北灣」仍稱有投資買盤。不過由於仍屬大台北相對低單價區，故仍能緩步成交。
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| 淡水區「美麗境」接待中心。 |
市況轉淡，不過新案仍不少。首先是訴求近綠山線G5站，位義山路上、近學校預定地，興格建設投資興建的「凱旋世紀」，產品為32及49坪大二、三房共55戶，開價32.5萬/坪，要賣28萬/坪以上。濱海路一段「美麗境」則是和瑞建設(寶佳)推出，產品為29至39坪二、三房共78戶，開價未定。
當地最高單價案「海灣區天藝」對面，興合力建設的「天駿」為36、58及63坪三、四房規劃共64戶，開價未定，不過在最高單價案對面，開上3字頭機率很高。
同建商還在新民街278巷推出「天馳」案，規劃29、34及44坪產品，20至21萬/坪採不二價銷售。以上兩宗「天」案，都在舊案「原石雅苑」位中山北路的外接待銷售。另外，新市鎮內還有多處接待正在搭建，預估進場時間會在103年329檔期，不過多數個案規模都不大。
板橋價續漲 小坪數撐場
本刊統計，102年漲幅居雙北市之冠的是新北市府所在地板橋區，而且新案開價仍持續拉高中，近中和、土城的邊陲地區漲勢更兇。
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| 板橋區「御極」接待中心。 |
如當地最新推出門牌，屬中和區，但生活圈算板橋海山地區，原小北百貨改建案之「Next One」，就可能開出6字頭區域天價，因為據了解該案底價來到57萬/坪以上。本案單價雖高，但規劃23至32坪小坪數，低總價仍吸引不少預約訂單；全案共105戶，為合建案，可售75戶。
另一宗走低總價策略的，是中正路近體育場，訴求距板橋車站800公尺的「御極」。該案規劃頗特殊，同樓層有複層式3/4.2米及一般挑高3.6米兩種設計，全案共73戶，也是合建案，可售24戶，坪數20至43坪，開價高達82萬/坪。
前述兩個相對低總價小坪數案，預約狀況熱絡；相對地，區內線上中大坪數產品則反應遲滯。這反映的還是目前整體市況，那就是投資置產者基於降低風險等考量，多轉而鎖定市中心區小坪數產品卡位。
八德來人減 行情持平
板橋102年漲幅逾兩成，該年度雙北市平均漲幅卻僅約一成左右。相較之下，桃縣全縣平均漲幅則超過兩成；不過去年四、五月後行庫限縮該縣投資熱區房貸，因此漲勢主要集中上半年，而其中又以八德為代表。
而無意外地，年底八德房市人氣指數又有下滑，不過新推案仍不少。個案最集中的擴大重劃區，強銷中「新潤明日匯」二期將在農曆年後推出，基地在建德路、八德國小附近；佳晟建設「公園大道」進度較快，農曆年前就會推出，規劃27至52坪二到四房共163戶，開價可能是23至25萬/坪。
重劃區透天新案則總價頗高，案名「富山春」，建坪133坪、地坪70坪，總價4568萬起，共10戶，現場稱不二價銷售。另一在都計外廣興路巷內，可售也是10戶的甲建案「益榮十富」，總價則為1388萬起，建坪65到75坪，距擴大重劃區約五分鐘車程，不過出入巷道僅六米，社區質感也略顯老舊。
屬八德門牌，往龍岡方向，屬龍岡生活圈的霄裡地區，也有新案「雅樂居5」，也是甲建案，不過規劃七樓華廈，規劃35至37坪三房共41戶，單價15.5萬/坪，廣告戶13.5萬/坪。
八德大湳 指標大案登場
八德較熱鬧、成熟的大湳生活圈，最新指標案力霸倫敦城續建案「桃大極」正式進場。本案共分兩區，一區為市場用地(一、二樓為商場)，規劃二到四房，二房僅有中繼水箱層2戶，其他均為41至49坪三房及53坪四房，全案共180戶。
基地較靠近介壽路、屬商業地目的則是二區，共361戶；規劃雷同，二房4戶也在中繼水箱層，其他全為三房48至70坪。兩期都是23層建物，扣除中繼水箱層外，單層都是四併，開價也都是27到28萬/坪。
至於舊案方面，擴大特區「源美學」明年一月交屋，還有三成案量，剩餘以三、四房為主。「君邑莫札特」也近完工，明年一月後會遷進建物繼續賣。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報