【文/惟馨周報】前些年受制於政策等因素，相當沉寂的豪宅市場，最近可說是真的顯出回溫跡象。今年先後已有「冠德信義」及「元利信義聯勤」陸續公開；其中，冠德案高樓層開價確定衝破彭總裁300萬/坪防線，稍早元利案也有第一批實價登錄資訊揭露，交易時間為今年上半年，28樓戶別換算單價超過283萬/坪，雖未突破300萬/坪關卡，也僅為史上第四貴，但至少已是今年新高，況且以其28樓單價論，30樓以上幾乎肯定會突破彭總裁防線。
豪宅回溫 房價再度蠢動
雖然目前產學各界都認為，豪宅價量已和一般產品脫鉤；但隨著豪宅價格再度攀升，整體市場價格其實也依然居高不下，甚至再度出現緩步上揚的走勢。就拿今年上半年啟動的新店央北重劃區來說，即是典型之一。
該區年初首案茂德機構的「波爾多」，開價60萬/坪已不能算低，之後新一批推案牌價更全面來到65萬/坪以上，代表較高單價戶別已見7字頭；如剛進場的「國美中央新村」，開價高達68-74萬/坪，「國泰豐格」也來到65-75萬/坪。
儘管價格不低，該區各案都仍宣稱銷況不差，國泰案更表示已售五成。而業界盛傳，包含央北案在內，近期國泰線上個案其實是主攻同集團壽險保戶，價格上也有優惠。當然這項消息純屬揣測，並未獲得證實。
央北新案 開價不斷堆高
該區最新進場的則是九昱建設「希爾登one house」，牌價稍低，但均價仍近65萬/坪(62-68萬/坪)；目前該案還未正式公開，僅先收訂，產品則為23-47坪二到四房共320戶(合建案，約四成地主戶)。另「波爾多2樂菲莊園」也在醞釀階段，和一期一樣，二、三樓部分規劃公益設施(公宅)，產品則為17-54坪二到四房共655戶，開價還未公佈，目前先打出980萬廣告戶(17坪)。
此外，鑫怡建設(捷洋機構)也已掛出帆布預告新案，坪數為17-38坪，帆布還寫『央北佛心價』；不過該案由璞園承銷，而過去璞園接手的個案，價格往往都是區段高標，因此這個佛心價，恐怕是宣傳話術的成分較高。
華城也有動態，除稍早打出NP的「康橋旭」為「寶徠華城」(104年Q4預售)成屋後更名重推(價格未調整)外，比寶徠案早約半年推出(預售)的「山中無」也改名為「華城翡翠」續售；之所以更名，據悉是已購(進駐)客不喜案名中有『無』字。同區「晴山滙」則推最新二期共23戶，建坪73-115坪，總價5110萬起。
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| 新北市新店區「華城翡翠」。 |
和華城在地理條件上其實相似，但房價差了十萬八千里的安坑地區也有新案，為「宜家我家」，基地在安康路三段，實際位置較為深入，幾乎已快到三峽(距安坑麥當勞商圈車程約10分鐘)；產品為15-34坪一到三房共40戶，開價30萬/坪，且先打出自備32萬起。
新北兩大特區 市況都偏冷
再來到淡水河口左岸的八里地區，最近市況仍偏冷；弔詭的是，其實離大台北中心較遠的市區地段，因為近64高架快道，反而還有少量外來客，至於台北港特區及八里坌重劃區，則都還是仰賴區域客支撐。
台北港特區推案量依然出不來，原因則是以目前當地行情論，建商取得土地成本普遍偏高；近期該區兩宗新案則都屬合建案，首先是「綠多鶴」，產品為29-49坪規劃(坪數含平面或機械車位6-9坪)，約10戶可售，開價26萬/坪，廣告戶21.9萬/坪。另一新案「勤樸天翔」則規劃20、32及39坪二、三房，可售約50戶，開價25萬/坪，訂簽48萬起。儘管勤樸案單價相對稍低，不過是採預售，一般預料在地客較難接受，但案場表示因低門檻條件，反應尚佳。
未來市區地段中山路周邊，則還有佳瑞(寶佳)及勤樸建設新案將推，不過都非屬台北港特定區範圍。
範圍更廣的林口新市鎮，推案較熱的還是桃園市這端的龜山段A7重劃區，下半年確定將有泛寶佳體系鴻承、和耀及皇普共三宗推案。至於林口段，近期則為個案表現；一般還是相對低單、總價單位反應較佳，不過也有大坪數高總價案宣稱最近有銷售成績，為強調近正鄰三井outlet的「大觀天下」。
如以不同區段論，則以南勢地區銷售狀況稍佳；一般印象單價最低的後段區塊，其實價格和南勢地區相差不多，而南勢明顯有較近交流道、OUTLET的優勢，因此後段區塊近況其實不算理想。
區域最新案也在南勢地區，為近新林國小，強調距A9站400公尺內的「群祥悅」，產品主力25、36坪，一樓為42-43坪樓中樓，全案44戶，開價未定，目前打出首付48萬，約等於訂簽5%促銷。同區稍早進場的「囍洋洋」，則打出更低首付款28萬/坪。
天氣不佳 宜蘭銷售消極
接著往東看到宜蘭；由於上週天氣又轉差，因此來人明顯減少。可能由於近期市況清淡、來人很少，使得賣方銷售跟著變得消極，部分個案平日無人駐點，僅留電話，還有案例更是直接把平面及傢配圖張貼在工地圍板上，讓消費者自己參酌。
至於新推案，則有冬山富英路的「富貴居」，規劃透天產品建坪53坪共7戶，總價920萬起。「文學院」則在蘇澳馬賽地區、近馬賽國小，臨路2戶訴求店面，建坪64坪，總價890萬起，另8戶一般住家建坪54坪，總價650萬起。
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| 宜蘭縣冬山鄉「富貴居」。 |
舊案方面，三星大洲地區「幸福大洲」一、二期價格都略有下修，因此最近有賣。冬山進華德福學校的「上賀」，低總價公寓二房已售完，目前剩下透天產品；順安地區「敦青沐鄰」現在強打自備188萬起(不足者提供公司貸)，五結大樓案「維多時代」(「藝德勳章」三期)則新推低自備交屋，一至三房分別為50、90及150萬交屋。
桃園各區 鬼月人氣多降
南桃園內壢地區，近期市況則還維持穩定，但鬼月期間來人則稍有下滑，顯見當地消費者心態還是偏保守。產品面方面，線上二房量體一直較多；在相對稀少之下，最近40坪以上大三房或四房也開始有穩定去化。
區域最新案則還是走中小坪數路線，為位大華街、近內壢高中的「囍宿LOFT」，規劃26、32坪二及二加一房18戶，另還規劃2戶透天住家，建坪80坪。主要賣點為室內挑高三米六(廣告打26坪＝4R)，因此開價略高，來到23-24萬/坪。
蘆竹兩大發展區南崁及大竹，近況也類似，民俗月期間詢問度略有下滑。大竹方面，應該是開發已近尾聲，近期新案相當少；早期為主流，但近幾年推案量已少的透天產品，則因為相對稀有，因此銷售狀況略佳，如都計外的「翰林苑」，即使總價達2000萬，銷售反應仍不錯；目前已近售完。
南崁方面，稍早進場的「宜誠心天地」，是今年下南崁三大新案中進度較快者，銷售也較積極，同機構「宜誠一極」則要等到十一月實品屋完成後，才會擴大強銷。近台茂MALL，走高檔路線，單戶近80坪的「長堤白金漢」則更名為「88行館」，牌價仍高達29萬/坪。
本區最新案則是寶佳機構位中山北街的「合遠涵翠」，目前所知量體共92戶，產品為二、三房，坪數未定，預計最快十月中進場銷售。
竹北西區 多仰賴區域客
一般認為主要仰賴竹科人消費的竹北房市，目前為止各區塊仍續有新案出現；西區目前較熱的中正及華興兩個自辦重劃區，前者據稱建築有限高，以透天為主，後者則多華廈大樓。本區塊仍可見竹科客，但購買者則仍以區域客為主 。
中正重劃區最新案有「畫知己」，建坪57-74坪共24戶，總價1658萬起，約一半戶別配有電梯。同區另一新案「日光御墅NO.6」則全案15戶都配電梯，建坪71-94坪，總價1698萬起。同區之後還有「暖の丘」2期將推。
華興重劃區將推新案也屬系列案，為鑫輝建設「實心甜」三期，另春福機構在本區也會推新案。再往西走的都計外區域，當地稱的麻園地區也有新案；首先是規劃一樓停車新加坡式建築，近麻園國小的「家益心田no.6」，規劃39-40坪產品共16戶，總價588萬起(含車位)。同區另一新案「易太澄心」則規劃透天產品，建坪53-59坪共5戶，總價988萬起。
東側高鐵特區也有新案，為位站前商業區，川睦建設「千代田」，全案共230戶(含5戶店面)，產品主力為22、52坪，高樓層則規劃100坪及95坪樓中樓，開價38-43萬/坪。特區東側臨頭前溪舊案「禾水岸」，則因為附近原有電塔遷移至對岸，因此價格調漲約2萬/坪至均價33.5萬/坪。
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新竹縣竹北市(高鐵特區)「禾水岸」接待處。 |