文／住展雜誌
面對豪宅市場交易持續冷卻、標售頻頻流標，國有財產署預告修正《非公用不動產出租管理辦法》，開放旗下都市更新分回住宅可進行「換約續租」，未來租期最長將可延長至20年。此舉被視為國產署活化高價都更宅、改善標租制度彈性的重大改革。
長年以來，國產署透過參與公辦都更計畫，分回大量新建住宅，絕大多數集中在台北市核心地段，且面積與價值都屬高檔豪宅等級。其中最受矚目的莫過於位於大安區的『台北星鑽』，底價高達3至4億元，目前尚有31戶未售；而南港『忠孝詠吉』、中山區『宏普頤和』、中正區『冠德羅斯福』等多處物件，也都屬單戶底價動輒7,000萬元至1.4億元的高總價產品。
但近年受整體房市降溫、高價宅貸款受限等因素影響，使得這些高總價不動產在標售市場上乏人問津。今（2025）年初，國產署嘗試將『台北星鑽』改為出租模式，卻因原租期僅5年，潛在承租人普遍擔憂裝修成本難以攤平；加上屆期後須重新公開標租，仍可能面臨他人哄抬租金導致流標。
國產署對此宣布修法方向，刪除現行「租期屆滿前須重新辦理標租」的規定，改為若承租人表現良好且經出租機關同意，將可「換約續租」，且最多可換約3次，以每次租期最長5年計算，等於未來單一物件最高租期將達20年。這樣的制度設計，讓承租人可安心投入裝修與長期使用，國產署也得以穩定收租、活化資產。
除了都更宅租期鬆綁，此次修法也同步調整包租地相關條文，將原本「屆滿僅能續租一次」的限制放寬為3次；而過去明文禁止出租的沿海自然保護區土地，也將刪除一刀切限制，改由其他法令個案認定，提升整體公有土地的靈活度與利用效率。
目前《非公用不動產出租管理辦法》修正案已進入預告程序，最快將於今年正式施行，屆時首批適用新法的都更宅出租案也將對外釋出。國產署強調，未來各案的年租金底價將依市場行情重新查估，並兼顧公平性與資產效益，提供民眾多元而穩定的租屋選項。
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