桃園市府近日宣布，預計在A20、A21及中壢等三大區域，試辦「可負擔住宅」方案，目標打造每坪「2字頭」價位的平價住宅，相較近年區段每坪約40萬元的成交價，幾乎是低於市價的5折左右，提供年輕族群購屋新選擇。
不過專家提醒，方案雖立意良善，但若缺乏完善的回收機制與社區管理配套，恐怕會淪為「好想法、難落地」的政策示範。
建商憂配套未明 「回收價」成最大變數
好宅攻略老編管清智指出，市府規劃以「申請容積獎勵換取可負擔住宅」的模式推動，讓開發商在重劃區興建新案時，必須配合興建一定比例的可負擔住宅。然而，目前實務面細節仍付之闕如，包括建商後續的營運管理、社區整合與權益分配，都存在不確定性。
他直言：「目前最關鍵的問題是『回收價格』怎麼定。」若政府只訂出銷售價、卻未明確規範未來回收機制，可能導致市場認同度低。「假設今天以每坪20萬元售出，十年後政府只願以22萬元、25萬元回收，那在通膨與資金成本下，買方根本不會想投入這樣的商品。」管清智指出，台灣民眾普遍將購屋視為資產配置與理財手段，若報酬率過低，購買誘因將大幅下降。
反之，若政府以接近市價的價格回購，又可能引發人頭搶購屋、轉售套利的亂象。「這中間的平衡點非常難拿捏。」他認為，制度設計必須兼顧公平性與投報合理性，否則即使價格誘人，市場接受度仍會偏低。
社區共管恐成爭議 建議獨立規劃社區
除價格機制外，管清智也提醒，若未來採混合開發，例如同一棟大樓中，部分樓層為可負擔住宅，其餘為一般商品住宅，社區管理恐成另一隱憂。「不同購屋族群在權益、管理費負擔上本就有落差，若未明確區隔，容易引發糾紛。」
他建議，若政府要採「售後回收」或「回購轉售」制度，可負擔住宅應盡量採獨立社區規劃，避免與一般商品住宅混居。「獨立社區在管理上較單純，也能維持市場秩序與社區和諧。」
政策成敗在於制度細節
整體而言，專家普遍認為，桃園市府推動可負擔住宅的方向正確，但政策能否成功，端看「回收價」與「社區管理」兩大關鍵。前者牽動民眾是否願意購買，後者則影響建商配合度與社區長期穩定。
管清智強調：「制度要讓民眾願意進場，也要讓建商敢參與。」他建議政府應同步設計明確的金融、稅務與管理配套，例如頭期款、貸款成數與室內裝修補助等，降低年輕購屋族的現金負擔，才有機會讓「2字頭可負擔住宅」不只是政策口號，而是真正被市場接受的居住方案。
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