【住展房屋網 企研室】不管是經濟復甦不力、擔心資金退潮，奢侈稅修法不定，還是最近的國內政爭，無疑地都直接或間接造成近期房市表現平淡。但平心而論，這段期間以來，之所以市場人氣持續走跌、成交緩慢，其實還是因為業者還在調漲房價…
雖然各地投資市場一度因美QE『意外』未退而振奮，但顯然大家對經濟後市仍有疑慮，加上美國財政預算問題迫在眉睫等不利因素仍在，使得全球股市的QE慶祝行情只維持很短時間。至於因為中秋連假，故未能同步演出慶祝行情的台股，隨後上攻8300點也未果，上週整週指數更呈狹幅震盪走勢。
泛政治變數多 房市被影響
不過對國內民眾而言，政爭如剝洋蔥、滾雪球般愈鬧愈大，現在還扯出疑似違法監聽案外案的風暴，才更叫人洩氣；還有，執政黨原定929在國父紀念館舉行的19全代會，竟臨時宣佈延期，並改到陽明山中山樓，外界解讀此乃執政黨『畏戰』，不敢面對沸騰民意的表徵。
上述政經各項因素，對房市都會產生邊際影響；但很顯然地，同樣歹戲拖棚的奢侈稅修法，還是最被業界注意的焦點。上週更有房仲舉數據指稱，奢侈稅徵滿兩年後，待售物件已見激增，全台平均增量三成，以區域分，則是桃園拋售量最大。
不過就本刊觀察，新建案市場並沒有出現所謂拋售潮之現象；事實上自第二季中以來，市況變化微乎其微，到第三季末為止，整體仍瀰漫觀望氣氛，各地區仍只有相對低總價產品，繼續大比例仰賴投資客買單，撐起買氣。
新莊副都心 小坪數順銷
而之前曾被點名可能爆出拋售潮，上週有報導指稱區內議價空間超過三成的新莊副都心，近期銷況還算穩定，靠的果然是小坪數產品；如剛完銷的「NY璞緻」及近尾聲的「宏普賓麗」，都是這類案例。
或許見近期較順銷的幾乎都是中小坪數，不少業者起而傚尤，推出新案都(改)推較小坪數產品；如「新潤都峰苑2」就是規劃36、42、45及48坪產品、單層四併共72戶。本案基地面公園，為目前「亞昕向上」外接待所在，據了解七月已在潛銷，開價66萬/坪就該區來說不算高，現場稱成交平均近60萬/坪。
基地也臨該公園(南側)的，還有「旺洲more」，規劃坪數更小，為24至29坪，複層式規劃，單價則更高，開到73萬/坪，現場稱成交都要6字頭以上；不過總價夠低，故八月中進場目前已賣四成。同區還有「冠德天御」、「皇翔富豪」等新案，其中冠德案坪數稍大。
同區遠雄案方面，較早推出的「海德公園」十月可交屋；面中央路的「中央公園」，產品都是百坪以上規劃，十一月交屋，全案180戶賣出100戶，開價63至68萬/坪。最新的「巴黎公園」坪數最小，為60多坪大三房規劃，均價60萬/坪，現場稱賣七成，剩餘都是高樓層戶別，因此現在成交都要62萬/坪以上。
捷運通車 下新莊再漲
下新莊則因新莊線稍早終於全線通車，新一波抬價行情再度上演；銷售中個案持續調價外，新案開價更高。超級指標案，位雙鳳路的「君泰」，由同名建設投資興建，分兩期銷售，一期342戶，二期約150戶，基地剛動工，開價43到48萬/坪當然改寫下新莊新高；特點是工業區變更住宅區，因此基地內有捐地公園。
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| 汐止區「潤泰明峰」。 |
另外，丹鳳站附近將有名軒推案、興建中，估計十一月以前會公開，該區預推案還有寶佳系列案「捷運吉境」等。久未有推案的後港地區，民安國小旁也有新案「民安第美」推出，開價同樣改寫該區新高，來到38.5萬/坪，產品為41至47坪三房共32戶(另有1戶店面)。
汐止也有創新高價案例，就是稍早新聞、曝光炒得兇的「潤泰明峰」，號稱可眺湖景，但實際上距金龍湖有點距離，約只有高樓層稍可瞥見；本案為合建案，全案共規劃84戶，50戶可售，現場稱已售出七成，潤泰粉絲客佔半數，坪數41至58坪，開價50至60萬/坪為汐止新高，現場稱成交都要5字頭。本案總價帶和附近舊案「仰大湖」落差不大，但「仰」案成屋，進駐門檻仍偏高，因此銷況仍無明顯起色。
稍早已在醞釀的茂德雙案中，屬樟樹灣地區的「新捷都」由於產品規劃稍作修改、進度延後，將拖到年底才會公開；訴求近未來民汐線社后站、位中興路的「新馥都」則恰好相反，將提前在十一月進場銷售。
Q4大案進場前 內湖市況悶
民汐線前一站內湖地區，近況則仍平淡，舊案銷售也不算積極，似乎在等第四季後大案進場拉抬聲勢；而這個大案，就是日湖百貨改建案「湖匯」。該案建照尚未取得，但已掛出看板並秀出坪數63及75坪，現場稱這是篩選客戶，且已開放一般客戶參觀。實際規劃共兩棟，都是63及75坪各兩戶，雙併單層四戶，樓上退縮規劃大坪數，一、二樓商場(業主自行招商)。三樓公設，四樓以上才是住家。
「双」案即將進場，盛傳要賣三位數字，已使類似價位(但略低)的五期同型推案銷售受惠。該區最新案則都出自遠雄手筆，首先是「三名園」，基地約1千坪、合建案，總戶數72戶，坪數53、62及85坪三種，開價95至105萬/坪，現場稱要賣9字頭以上。
另一新案「御東方」坪數略大，為68到83坪共54戶，訴求奧斯卡獎得主葉錦添規劃設計，開價也更高，來到105至120萬/坪，現場稱成交至少要100萬/坪。
其他個案方面「國賓官邸」又推出餘屋銷售，都是80多坪產品；四期「民權+Plus」雖為目前內湖相對低總價案，但因為是成屋、自備款較高，因此銷況不如預期。潭美段環東、市民大道高架北側(門牌南京東路六段)也有新案「史恩三十三樂」，開價95萬/坪，共17戶70坪雙併規劃。
士林社子 攻6字頭吃力
北市整體房價續漲態勢明顯，相對最低價的士林社子地區當然沒理由不跟上；不過最近該區有某重新進場的舊案把表價調低，此案例為「山河悅」，還有17戶可售，表價則降到60萬/坪，現場表示這只是縮小議價空間，設定成交價沒有變。而目前社子地區線上個案多半剩下高單價的中高樓層戶，因此成交都要6字頭以上，不過銷售反應極緩。
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| 士林區「1邸」。 |
該區最新案是外界矚目甚久的鄉林建設案，案名剛曝光，為「左岸」，位置在延平北路六段、社子街口，規劃44至58坪產品，全案共70戶(可售戶未定)，開價尚未公佈，但側面了解可能會比外界原先預期稍低，成交也可能低於6字頭。
文林北路「1邸」也是舊案重新進場，原名「囍堂」，約三年前預售；該案現場稱目前是釋出九樓以上保留戶共20戶，特色是樓高三米六，開價則來到110萬/坪，廣告戶價96萬/坪也甚高。該案先前預售時，成交價『僅』見6字頭….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報