【住展房屋網 企研室】食安問題一波未平一波又起，與房市直接相關的消息也是負面居多；因此近期市場人氣及成交難有起色，仍是少數低總價案靠置產客買單的局面。據此研判，年底前房市將不易有突破性的演出…
這陣子食安問題連環爆，已搞得大家食不安心；現在連鼓勵孩子當水喝、被認為有益健康的牛奶也淪陷，因為某周刊最新報導指出，市售知名品牌牛奶殘留可能傷身的禁藥。雖然官方隨後宣稱零檢出，也有學者批評周刊調查不夠嚴謹；但無論如何都說明，食品安全問題非一朝一夕形成，影響程度與層面更愈來愈廣。
負面消息多 房市反應淡
歹戲拖棚的奢侈稅修訂，也還是上週新聞焦點。前週財政部長才定調微調，隨後就又謠傳自用宅一年內交易兩次以上要課奢侈稅；但張盛和馬上跳出來否認，且表示仍將以加強查核逃漏所得稅方式來抑制短期炒作
此外，或許是明年七合一選舉將至，最近立委可能感受到選民壓力，故質詢高房價問題的動作相當大，結果不但掌管貨幣政策的央行和主導財稅制度的財政部互踢皮球，彭總裁還意有所指地私下向立委透露『頂新魏家買帝寶貸款99%』，結果引發輿論一陣譁然，甚至攻訐。
看來看去，上週還是負面訊息居多，但所幸有信義捷運線24日通車的好消息。該捷運通車，周邊房市當然早就樂得起舞；不過最近該區豪宅案都只聞樓梯響，真正推出銷售的新案，更鮮少在該路線行經區域，還是以已通車的南港線為主。
小坪數順銷 投資客貢獻
如永春國小旁「信義達麗」，就訴求近後山埤站及零店面；外接待設在玉成公園南側的合建案「誠美謙謙」也訴求近後山埤站。誠美案實際已隸屬南港區(成福路)，規劃22及33坪二、三房，開價將接近百萬一坪。
「信義達麗」則預定明年三月動工，產品為20至28坪、可售41戶，開價125萬/坪，是近期最標準的低總價熱銷案例，且未開案前就已在代銷總公司收訂，因此銷售速度很快，買家六成以上是置產客。同接待也銷售中山區複層式舊案「達麗」，還剩6戶(全案22戶)，開價93萬/坪(101年8月預售開價95萬/坪)，明年第三季交屋。
環東高架旁，基隆路上、近市民大道的「信義國際」，近期來人則有下降；主要是成屋銷售、自備款較高，客源於是被附近總價相仿，但採預售者，如前述的「信義達麗」及松山區「翔譽101」就拉走不少投資客。
產品尷尬 大安中正低檔
信義區新豪宅超低調，大安區帝寶則很不平靜；而整個大安區及旁邊的中正區，近期銷況也相當慘淡，主要是線上個案多是單層、單戶規劃，公設比高，加上總價尷尬，因此無論坪數，銷售反應都不太理想；來人少、質感也不佳，據了解不少是一開始就先殺個兩、三成，想撿便宜的意圖明顯。
或許因為如此，少數銷售有段時間的舊案，價格略有調降，但也有案例繼續漲價。調降價格的是銷售將近一年的「十二富」，目前建商自售，還剩5戶，開價從之前的120萬/坪降到95至102萬/坪。
漲價的則是中正區臨沂街，去年曾推出銷售的「皇翔天玥」，據了解去年代銷售出一戶(四樓)成交145萬/坪，現在還有8戶待售，開價調高到185至225萬/坪，成交要160萬/坪以上。同路段「寬心富謙」，成交價也調高到140萬/坪。
近期新案，則有已釋出媒體一段時間的「惹墨」及青田街(新生南路門牌)的「拿雲」。「惹墨」在成功市場旁，規劃56坪單層單戶及四合一機械車位、毛胚交屋，開價138至164萬/坪；「拿雲」為成屋案，也是單層單戶，產品為58坪室內高度三米六，開價未定。
內湖市況淡 單價續拉高
主幹道及五期重劃區開價也已到百萬/坪的內湖，雖有個案持續強銷，但整體銷售反應略顯沉悶；新推都更案「安縵莊園」則據稱反應不錯，成交80萬/坪出頭。不過其單總價都屬區域高檔，應是新案蜜月期，實際反應到底如何，要再過一段時間才能確知。
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| 內湖區「豁達」。 |
內湖高中旁成屋案「豁達」則為重推案，僅剩1戶，是之前的達謙區，新開價96萬/坪(100年三月預售開價80萬/坪)。同接待還銷售長耀建設內湖其他餘屋案，包含日湖百貨後側「里仁」及年初推出反應不惡的四期重劃區「長耀朗朗」。「里仁」還有4戶，新開價92萬/坪(100年六月預售開價86萬/坪)；「朗朗」剩2戶，新開價106萬/坪(年初初推時開100萬/坪)，現場稱現在賣的是保留戶。
上述成屋重推案又漲不少，當然和日湖百貨改建案「湖匯」開出區域天價有關。據了解「」案本月底將取得建照，不過稍早已在醞釀，底價更已調高到100萬/坪以上。
另外，同路段警察局旁，友座建設則將一連推出兩案「君品」及「君鄰」分，別是小及大坪數規劃，特色是中間保留了一棟日治時代歷史建物『內湖庄役場』，預料應會開出百萬以上單價。至於真正有機會挑戰「湖匯」新天價的，則是內湖國小及碧湖公園旁的璞真建設案。
新莊副都心 低總價較佳
北市近期還是小坪數銷況獨走，一度相當夯的新北市新莊副都心，也是小坪數低總價銷況稍好的情形，近期新推案也都不乏此類型產品。
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| 新莊區「皇翔富豪」。 |
首先是媒體量不小的「皇翔富豪」，蓋樓高19樓、地下5層。規劃24至57坪一加一、二加一及三房共203戶(含3戶店面保留)，開價65至73萬/坪，訴求多樣休閒公設如泳池、空中花園等，全設在19樓。中低樓層因應該區都計規定，登記商用並採毛胚交屋。本案屬小坪數、媒體量不少，但或許單價高加上公設比近40%，因此來人不多。
昌平國小旁「峰華」共22戶(含2戶店面保留)，主力產品為35坪三房，開價67萬/坪；同校另一邊(東南側)冠德新案「天御」則走60坪以上中大坪數路線，開價75至85萬/坪，為現階段區域暨全新莊最高。不過此天價，明年應該會被遠雄新推案打破，其他將在副都心推案的知名建商，還有太子、合輝等。
市區瓊泰路、近中正路口新案「傳峰」也走中小坪數路線，規劃25至41坪二、三房共102戶(含2戶店面)，開價56萬/坪就該區段來說也屬高價位，不過總價算低，故收訂情況還不錯。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報