【住展房屋網 企研室】政策面反覆不定，經濟展望堪慮，又擔憂明年選舉干擾。最近不少房市業者對未來看法已轉趨保守，然而目前為止，根據本刊觀察，剛推或預推新案開價，卻還是一個比一個高…
未演先轟動的台北學苑地上權標售案，結局似乎暗示最近房市氣氛的詭異。開標前傳出多家壽險業者有意搶標，但實際『現身』的只有兩家，而最後由中國人壽以換算每坪近360萬、溢價率近24%擊敗富邦得標；不過其他五封標單都來自名氣不大的廠商，而且不是沒付支票，就是只付空白支票動作，外界議論紛紛。
此地上權案最後以高價脫標，說明至少從開發商角度，依然認為未來台北房價易漲難跌；尤其上週央行公佈10月貨幣總計數，及代售30年期公債全數標脫，都說明資金仍舊氾濫，繼續堆高房價的機率頗高。
資金仍氾濫 續推高房價
至於北市地政局公佈的8月房價指數，雖是落後消息，但同樣續漲；上週甚至報載亞昕建設買下大同區土地，未來會走都更；但更令人咋舌的則是，喊出推案將開出一坪140萬大同區天價。
其他將開高價的案例，還有文山區規劃一般換屋產品的指標新案「忠順大院」，將開出8字頭。淡水紅樹林段大隱開發新案「莫札特」後側的「山舉目」，並無景觀條件，開價卻彷照前方第一排，開到67萬/坪，產品則為雙併電梯六及七樓華廈。
士林也將有開天價的豪宅新案，就是天母聖道兒童之家原址改建豪宅案「華固天鑄」。該案將在富邦前期豪宅案777一樓設外接待，目前則仍在代銷(新聯陽)總部銷售。
至於士林區，扣除相對低單價的社子地區外，11月後人氣明顯降溫，週來人多僅個位數字，這應該是單價墊高加上市場氣氛不佳導致。
士林北投 低總價較佳
個案近況方面，中影文化城附近的「川普至善Villa」現在改訴求一到三房(合併戶)，成交仍堅持9字頭。福志路「士林官隱」欲成交價仍接近100萬/坪，但據悉客戶出價卻僅願出到8字頭，認知顯現落差，銷售速度也變慢；同區「宏盛陽明」之前有口袋名單客買單，銷況曾一度熱絡，但之後也已降溫。
北投整體市況也比先前降溫，奇岩新社區亦然，只有遠雄案「山綺」續稱來人維持水準。但真正銷況較佳的，還是屬低總價新案。
首先是潛銷甚久，打出NP一個月的陽明書院，全案分兩區，「明德會館」在振興醫院南邊，規劃18、22及29坪產品共22戶，開價95萬/坪，現場稱剩3戶，購買者多為附近區域客及醫生族群。石牌路325巷的「石牌會館」則規劃52坪單層單戶僅5戶，開70萬/坪。
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| 北投區「玉山岩」。 |
唭哩岸站旁商業用地案「奇里居」，是之前「御松閣」更改產品新推，主要是產品坪數改小，不過建築平面凌亂，坪數有19、37、42、49、55及64坪等，格局約一到四房共17戶，開價80萬/坪。
奇岩社區最新案則是宏築建設的「玉山岩」，訴求正對公園及區內最大棟距，規劃兩棟建物；前棟臨公園，130戶雙併規劃共14戶，後棟57及75坪四併共30戶，開價90萬/坪，訴求規劃及建材佳。
相對低單價的新北投，價格同樣愈墊愈高。中和街507巷弄內「藏美」為複層式規劃共12戶，坪數17及21坪，開價67萬/坪又是區域新天價，廣告戶888萬，換算單價5字頭仍屬區域高檔；不過因為屬低總價，因此還算順銷，進場四個月賣完。光明路近新北投站的「御品行館」，則最有可能再改寫區域新天價。
安坑吉美案 將開區域天價
同樣是相對低單價區的新店安坑，也將出現新天價；這是吉美建設投資興建的「敦南花園」，基地在安康國中附近，據了解將開出5字頭，總銷30億，大樓、透天都有。
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| 新店區「璦丁堡」。 |
不過安坑最近銷況較佳的，還是相對低價案「璦丁堡」。本案基地位於安泰街，知名玫瑰中國城社區附近(更深入)，產品為二到四房共108戶，開價31萬/坪，一樓四房開40萬/坪；訴求新店2字頭房價效果不錯，不少首購族前往看屋，預定明年第二季動工。
安祥路預推案「敦揚」則為興建完工兩到三年的建物再推銷售，規劃56及59坪三、四房共24戶。另一表現稍好的則是碧潭橋畔的「名水漾」，屬市區相對低單低總價產品，實際成交單價約55至56萬/坪。
南崁舊案尾聲 多剩大坪數
說到相對低單價，過去的南崁也是以低單、低總價，吸引不少台北客南移定居。不過，或許被其他區域拉走，近年當地台北客比例已明顯下降。
至於近期線上個案則多為舊案，而且剩餘戶別都是中大坪數；如「合雄君璽」、「麗景」、「竹城吉川」，甚至工業區案「東驊飛飛想」等都是如此。這大致符合目前小坪數低總價產品反應較佳的整體市況。目前成交單價從27至29萬/坪不等，約只有豪宅級個案「中悅上林苑」及「W1」平均成交價在3字頭以上。
儘管目前南崁整體行情還在2字頭，不過當地預推新案，基地屬工業區，規劃中大坪數產品的「宜誠君悅3」，據了解要賣31到32萬/坪以上；以其地目，實屬高價，不過該案附近工業區氣息不濃，距交流道不算太遠。
再延到後年通車的機場捷運，也有經過南崁外側(工業區)，不過當地個案以此為訴求者不多；反而是A11站附近出現新建案。隸屬大園鄉林村，今年6月進場的「喬崴MOMA」則是近期最早『卡位』該站題材的個案。
喬崴案目前銷售已近尾聲，後期剩高樓層高單價戶，加上市場氣氛轉差，來人驟降；現場稱25萬/坪不二價銷售，賣點是包租兩年，廣告主要訴求鄰近機捷A11站及未來捷運綠線G32站。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報