【住展房屋網 企研室】奢侈稅納入重劃區土地，央行啟動新一波金檢，美國QE可能提前退場的風聲再起；加上明年度公告現值將大幅調高，賣方勢必轉嫁，更將導致又一波價格成本墊高，不利未來房市銷售。總之，年底前房市還是利空因素較多，來人及成交狀況仍難有起色…
稍早定案的奢侈稅財政部修訂版僅做微調，納入非都計工業地；不過根據報導，新修訂版本課徵標的將加入區段徵收及重劃土地，這顯然是鎖定幾個近年炒得很熱的新興區塊，諸如桃園航空城、高鐵特區及淡海新市鎮等。
央行這邊也有新動作，上週宣佈啟動最新一波金檢，對象是豪宅及分戶貸款；同時更交叉比對借款流向，企圖遏止用其他名義借得資金，行炒房之實的行為。
官方續打壓 惟房價仍在漲
美國QE熱錢及房價泡沫疑慮，還是熱門話題；上週聯合報及CCIM舉辦的論壇，都聚焦上述議題。其中CCIM論壇上，知名經濟學教授馬凱便預測，未來一、兩年，國內利率將『比想像中更快』翻升，過度槓桿操作的投資客，將被迫拋出手中物件，房價就會因此進入修正期。
不過CCIM住宅組則仍預測，來年北台灣房價整體將繼續呈現漲勢，還認為外環區桃園來年會有5到15%漲勢，是預測漲幅最高的地區。
而說到桃園價漲，近年代表區塊當然是高鐵青埔特區。該區現階段已是桃園市以外，單價最高地區；不過近期漲勢似乎已趨緩，外圍相對低價案表現較佳、自住客比例提高，但銷售速度也較之前慢，先前靠投資客撐盤的舊案，表現則略顯平淡。
青埔特區 自用客比例增
先看相對低單價的特區外新案，首先是基地在月眉地區的「威泰湖jia」將分三期推出，接待設在特區內青埔路上。先推的一期共62戶，規劃28及35坪二、三房，開價22萬/坪，另有兩樓半透天產品。距特區較近，民權路五段的甲建案「綠波廊」，則規劃29及39坪二、三房共84戶，本月初剛動工，接待設在機場捷運A17站附近，開價26萬/坪，現場稱已銷售六成。
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| 大園「佳昂向水」接待中心。 |
特區內新案則有「國門晶站」，基地在青商路商業地上，規劃29至49坪二至四房共112戶，開價35萬/坪；由於將近完工(明年八月交屋)，因此自用客購買比例較高。「佳昂向水」則在宜誠案天悅對面，也訴求水岸，不過開價35萬/坪則約為同質個案的實際成交價，規劃50及58坪三及三加一房共48戶。
舊案方面，「力璞棧」將接待中心移到基地上，目前去化三成，成交價33萬/坪，「大築天凰」仍未正式公開銷售。其他預推新案有「東方明珠三期」，規劃39至45坪產品，明年初才會公開並動工，目前收訂四成，收訂價38萬/坪。
前段提到的宜誠擎天計畫系列，目前一共有五案銷售；「天萃」及「天漾」明年才會推出，「天璽」基地則盤售給璟都建設。成交價方面，除老街溪畔「天韻」外，一般在32至34萬/坪。該系列案近期銷售並不積極，主要是現場認為國泰露天OUTLET完工後，區段行情還會漲，因此惜售。
南港價續漲 低總價較佳
CCIM住宅組認為來年房價續漲的除桃園外，還有南港及汐止。而年底前南港各區塊續有創新天價的新案，銷售方面則仍是小坪數產品稍佳；如東勢街(汐止門牌)丙建案「iCASA」規劃16至18坪產品，單價(成交)38萬/坪，總價僅6百多萬，目前實際銷售已過三成。
往市區方向，近舊庄國小的「I-STYLE」稍早已完銷撤場，也屬相對低總價，不過是「iCASA」的一倍左右；該案規劃20多坪產品，開價63萬/坪，總價約1200萬左右。
再往市區方向，研究院路二段的成屋案「東煒富寓」，規劃30、36及48坪產品，開價更高，來到69萬/坪，成交要6字頭，不過和市區及經貿段比，都還是相對低價，所以反應尚可。同區預料開出區域新天價的「冠德中研」則還在申請使照中，取得後才會進場。
經貿段也有最新案，也是新成屋，案名「永泰皇御」，規劃103坪雙併共20戶，頂樓則為三層樓中樓(保留不賣)，據悉開價將到110萬/坪以上，將又是該區新天價。另外，前期案工業住宅「世界心」對面住宅區，將有茂德建設推新案。
茂德汐止新案 開出新天價
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| 汐止「隱馥玉」接待中心。 |
順勢來到汐止，也有工業住宅預推案，為同區曾推出廠辦案的勤樸建設所推，將由海悅承銷，規劃70及80坪產品，訴求二字頭入主汐科站地段，不過屆時實際開價應該會來到3字頭。
同區前期案「甲山林天廈」對面大同路上，則將有新案「寰宇首席」推出；該案已完工，規劃地上14樓、地下2層建物，產品為二到四房。
至於汐止目前銷售中建案方面，新舊案人氣落差頗大；剛公開的「隱馥玉」詢問度頗高，但舊案如「仰大湖」等，來人則顯得稀稀落落。
「隱馥玉」規劃的是15至38坪一至三房產品，除訴求近未來民汐捷運社后站外，還強調取得候選銀級綠建築標章；開價62萬/坪，則又創汐止新高，實際成交要5字頭以上。同建商另一案「新捷都」，建照仍未取得，公開銷售時間可能延到明年。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報